GAYRİMENKUL HUKUKUNA GİREN KONULAR

Gayrimenkul hukuku çok geniş bir alandır ve uzmanlık gerektirir. Hatta gayrimenkul hukukunda bir çok alt dal bulunmaktadır ve her bir alt dal kendi Türk Hukukunda ayrı düzenlemeye tabi olabilir. Gayrimenkul hukukunda en çok karşılaşılan işlemler aşağıda belirtilmiştir.

• Gayrimenkul Alım ve Satım İşlemleri: Gayrimenkul alım ve satım işlemleri, resmi bir süreç içerir ve bu süreçte bir dizi belge ve prosedür tamamlanmalıdır. Alım-satım sözleşmelerinin sözleşme hukukuna uygun olması gerekir.
• Tapu İşlemleri: Tapu işlemleri, mülkiyetin resmi olarak tescili için gereklidir ve gayrimenkul edinimi için en önemli adımdır.
• Kira Sözleşmeleri: Kira sözleşmeleri, kiracı ve mal sahibi arasında düzenlenen belgelerdir ve gayrimenkul hukukunun temel unsurlarından biridir. Ev sahibi ve kiracı hakları gayrimenkul hukukunun konusudur.
• İmar Hukuku: İmar hukuku, arazi kullanımı, planlama ve yapılaşma ile ilgili düzenlemeleri içerir ve gayrimenkul hukukunun önemli bir dalını oluşturur.
• Miras Hukuku: Miras hukuku, özellikle gayrimenkullerle ilgili olarak ortaya çıkabilecek çeşitli sorunları düzenler ve çözüme kavuşturur.
• Kamulaştırma Hukuku: Kamulaştırma hukuku, devletin kamu yararı için özel mülkiyet üzerinde hak talep etme sürecini düzenler. Gayrimenkul sahipleri ile devlet arasında adil bir tazminatın belirlenmesi bu sürecin önemli bir parçasıdır.
• İnşaat Hukuku: İnşaat hukuku, inşaat projeleri sırasında ortaya çıkabilecek sorunları düzenler. Sözleşme ihlalleri, kalite standartları ve projenin zamanında tamamlanması gibi konuları içerir.
• İpotek ve Rehin Hukuku: İpotek ve rehin hukuku, gayrimenkuller üzerine konulan ipotek ve rehin gibi güvencelerin hukuki düzenlemelerini içerir.
• Yabancıların Gayrimenkul Edinimi: Yabancıların Türkiye’de gayrimenkul edinimi, çeşitli yasal prosedürleri ve belgeleri gerektirir. Bu süreç, uluslararası mülkiyet edinimi için belirli kurallar içerir.
• Uyuşmazlık Çözümü: Gayrimenkul hukukunda uyuşmazlıklar sıkça karşılaşılan durumlardır. Taraflar arasındaki anlaşmazlıkların çözümü için alternatif hukuki yollar ve arabuluculuk gibi yöntemler kullanılır.

GAYRİMENKUL HUKUKUNDA BULUNAN DAVALAR

Gayrimenkul Hukuku; taşınmazın inşası da dahil olmak üzere; gayrimenkul alımı, satımı, kiralanması gibi geniş bir yelpazeyi kapsamaktadır. Türkiye’de gayrimenkul hukuku, gayrimenkul sektörünün ekonomik büyümenin önemli bir itici gücü olması nedeniyle çok önemli hale gelmiştir. Gayrimenkule ilişkin dava çeşitleri oldukça fazladır. Gayrimenkulun mülkiyetini etkileyecek davalarda uzman bir dava avukatı yardımı almak elzemdir. Aksi takdirde yapılacak usuli bir hata bile gayrimenkulü kaybetme riskini doğuracaktır. Uygulamada en çok karşılaşılan davalar aşağıdaki gibidir;

• Tapu iptali davaları: Gayrimenkulün tapu kaydının hukuka aykırı olduğu iddiasıyla açılan davalardır. Tapu iptali davalarında, tapu kaydının geçersiz veya hatalı olduğu iddia edilir ve kaydın iptal edilmesi talep edilir.
• Yolsuz tescil davaları: Bir kişinin haksız yere başkasının adına gayrimenkulü tescil ettirmesi durumunda açılan davalardır. Yolsuz tescil davalarında, haksız şekilde gerçekleştirilen tapu kaydının iptal edilmesi ve gerçek sahibin tespit edilmesi istenir.
• Tasarrufun iptali davaları: Bir kişinin gayrimenkul üzerindeki tasarrufunun hukuka aykırı olduğu iddiasıyla açılan davalardır. Bu davalarda, bir gayrimenkul üzerinde yapılan satış, devir veya diğer tasarrufların geçersiz kılınması talep edilir.
• Gayrimenkul satış sözleşmesinden doğan alacak davaları: Gayrimenkulün satışıyla ilgili olarak satıcıya karşı açılan alacak davalarıdır. Bu davalarda, satış sözleşmesine dayanarak satıcının taahhüt ettiği bedelin ödenmemesi veya diğer alacaklar nedeniyle tazminat talep edilebilir.
• Kira tespit davaları:  Kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesi için açılan davalardır. Bu davalarda, kiracı veya kiraya veren, kira bedelinin belirlenmesi veya yeniden belirlenmesi amacıyla mahkemeden karar talep eder. Fahiş kira artışına itiraz da bu kapsamda değerlendirilebilir.
• Tahliye davaları: Kiracının, kira sözleşmesinin feshedilmesi ve gayrimenkulün boşaltılması için açılan davalardır. Kiracının tahliyesi davaları ile kiracının sözleşme şartlarını ihlal etmesi veya belirli bir süre sonunda kiralamaya devam etmesi engellenmek istenir. Ayrıca kiracı olarak oturulan evin satılması durumunda da tahliye davası açılabilir.
• Müdahalenin men’i davası: Bir kişinin haksız yere gayrimenkul üzerinde tasarrufta bulunmasını engellemek için açılan davalardır. Bu davalarda, gayrimenkul üzerindeki hakların korunması ve haksız müdahalenin önlenmesi talep edilir.
• Ecrimisil davaları: Bir kişinin gayrimenkulü haksız bir şekilde kullanması veya işgal etmesi nedeniyle doğan zararların tazmini için açılan davalardır. Ecrimisil davalarında, gayrimenkul sahibi, haksız kullanım veya işgal nedeniyle oluşan zararların tazmin edilmesini talep eder.
• Ortaklığın giderilmesi (izaleyi şüyu): Bir gayrimenkul üzerinde birden fazla kişinin hak sahibi olduğu durumlarda ortaklığın sona erdirilmesine dair davalara izale-i şuyu davası denir.
• İpotek ve rehin davaları: Bir taşınmazın ipotek veya rehin hakkıyla yükümlendirilmesi durumunda, bu haklardan kaynaklanan anlaşmazlıkların çözümü için açılan davalardır. Türkiye’de ipotek ve rehin davalarında, hak sahipleri arasında ipotek veya rehin hakkının kapsamı, ödeme koşulları veya taşınmazın satışı gibi konularda anlaşmazlık olduğunda mahkemeden karar talep edilebilir.